Boligkjøp og budrunde

Vær velforberedt til budrunden! Les her hvordan du byr på den neste boligen din og vinner. Skal du kjøpe du bolig for første gang, er det mye å lære. De fleste boligkjøp foregår ved åpne budrunder. Her forteller vi alt du trenger å vite.

Før budrunden

Før budrunden har du vanligvis vært til minst en visning på den framtidige boligen din. Skal du kjøpe med familie, er det kanskje greit at de voksne som skal bo i boligen, går på visning først, og deretter tar med sig barn, hvis dere er enige om at det er en mulig bolig. Skal du låne penger til boligen av foreldre eller annen slekt, kan det også være greit å ta dem med, eller sende boligannonsen. For førstegangskjøperen som har funnet en bolig du liker, er det ofte lurt å ha med seg enten en god ven eller familie, som har boligkjøpserfaring og kan hjelpe deg med å sjekke papirer og bolig. Pass på å ta med en, som ikke motsetter seg boligen, bare fordi vedkommende kanskje ikke selv ville bodd der. Velg en venn eller familiemedlem, som tenker på hvilken bolig som er rett for deg, og har et noenlunde realistisk forhold til din økonomi, og hvor mye oppussing du klarer.

Få et finansieringsbevis fra banken. Det er utsagn på hvor mye penger du har mulighet for å låne til boligkjøp, og før du får lånebevis,skal du gå gjennom boligkjøpsbudsjett og økonomien din med banen. Da får du også en bra oversikt over dine økonomiske muligheter for boligkjøp. Husk at du ofte også skal finansiere mere eller mindre renovering etter boligkjøp, slik at du setter av penger til dette i budsjettet. Bud er bindende, og det kan bli svært problematisk om du byr høyere, enn banken vil låne deg penger til.

Graden av renovering kan være veldig varierende fra bolig til bolig. En ting er stygg farge på veggen, som sjelden har mye å si for boligens verdi. Det er viktigere å undersøke installasjoner og konstruksjon, skal du betale for nytt tak, eller oppdager vannskade og råte kan det bli veldig dyrt. Derfor skal du sjekke boligen grundig, og mistenker du større renovasjon er det bra å ta med en fagmann som kan gi et overslag på prisen. Da kan ha dette med i budrunden, slik at hele budsjettet ikke blir spist opp i bud.

Har du noen reserveringer i forhold til når du vil overta boligen, møbler du vil ha med på kjøpet, renovering som skal ordnes før du overtar boligen eller annet, er det viktig at du får dette skriftlig godkjent av selger, ellers står du veldig svakt etter boligkjøp om noe ikke er etter avtale.

Gode råd til budrunden

Bestem deg for hva maksgrensen din på bud er. Husk at du skal leve lenge med boligen din. Derfor er det viktig at økonomien ikke blir for trang, fordi du lar deg rive med i budrunde, og kommer til å kjøpe for dyrt.

Skal du kjøpe bolig med partner eller familie,er det også viktig at dere er enige om økonomi og bolig. Barn skal kanskje ikke involveres i hvor mye en bolig koster, men bør også ha noe å si i forhold til der de ønsker å bo - vurder hvor mye etter alderen deres. Husk at alle bestemmende parter i boligkjøp bør være tilgjengelige for budgivningen, eller ha skriftlig aksept på at du gir bud opp til et fastsatt beløp. Parter, du skal tenke på, er familie/partner som skal bo i boligen med deg, og som er medlåner, og eventuell familie og venner som yter boliglån.

Husk at det finnes mange drømmeboliger. Ikke hak deg fast på en bestemt bolig, men hold øynene åpne for boligmarkedet i ditt segment, selv om du kanskje har funnet det du tror er drømmeboligen. Det kan også gjøre budene dine mere realistiske, hvis du husker på at det finnes flere greie boliger i området til en akseptabel pris.

Ikke tenk på budrunden som en konkurranse, men som en mulighet for å få en god bolig – et du vinner er retten til høyeste regning. Det kan være veldig vanskelig å spekulere i andres budstrategi og motivasjoner. Derfor bør du fokusere på dine bud og ønsker. Det er ikke nødvendigvis noen umiddelbar fordel i å gi bud med særlige spring. Det kommer an på ditt temperament,og det kan være like bra p gå forsiktig frem, eller gå raskt opp til ditt maksbud for å skremme bort andre kjøpere. Det viktigste er  å starte lavt, da får du bedre mulighet for å gjøre en god handel. Du kan alltid by høyere. Du kan lese om gode råd til budrunder her.

Har du forbehold i forhold til å kjøpe huset er det viktig å ha disse på skrift, og akseptert av selger, før du går inn i budrunden.

Vinner du budrunde, må du kontakte banken din, og få godkjent lån, eller konvertert finanseringsbevis til lån. Taper du budrunden, er det greiest å ikke ta det for nært. Det er ofte enklere, hvis du er oppmerksom på andre mulige boliger i området. Få en kopi av budrunden, slik at du kan se hvordan den har foregått, og se om det går bedre neste gang.

Slik foregår en budrunde

Meglerkontor har ofte forskjellige modeller for budrunder. Megler skal forklare for deg hvordan budrunden foregår, slik at du har lik mulighet for å legge inn bud. Husk at megler oftest er i selgers ærende, og har interesse i å selge boligen dyrest mulig for høyere salær, som ofte er prosentvis. Dette betyr ikke at megler er sleip eller uærlig, det er dårlig for forretningen, og de fleste meglere er flinke forretningsfolk. Det betyr bare at megler ikke skal involveres i alle beslutninger du tar. Det er mulig å få seg motmegler, men lovverket i Norge beskytter kjøper godt, slik at dette sjelden er nødvendig, og derfor uvanlig. Føler du deg tryggest med motmegler, kan du forhøre deg hos meglerkontorer om de kan tilby denne tjenesten.

Vil du by på en bolig, skal du først sikre at du har sjekket av alt på listen før budrunden.

Deretter melder du til megler at du er interessert i å gi bud. Da blir du skrevet opp på en liste, av og til kan det foregå ved selve visningen. Ellers kan du melde senere. Bare husk på at første bud skal gis senest klokken 12 dagen etter siste visning. Deretter bestemmer du selv når du vil gi neste bud, så lenge budrunden varer. Megler skal holde deg orientert om budrunden, så lenge du ikke melder at du går ut av budrunden. Blir budene høyere enn din smertegrense, bør du gå ut av budrunden. Du kan godt vente med å gi bud, til det er få andre budgivere igjen, eller være med hele veien.

Selger kan gi motbud, det vil si at selger kan gi et bud til kjøper, etter at kjøper har lagt et bud. Det skjer som oftest hvis det ikke er langt mellom kjøpers budpris og selgers salgssum, hvis det bare er en budgiver eller selger vil selge raskt. Da kan budgiver akseptere motbudet, og deretter få tilsagn.

Når budrunden er slutt, har selger enten akseptert er bud, eller bestemt at det ikke blir salg fordi budene er lavere enn hva selger ønsker å selge for. Du får beskjed om budet ditt har blitt akseptert eller forkastet, så lenge du er med i budrunden til slutt. Deretter skal du kontakte bank for å ordne omlegging av finansieringsbevis til lån, underskrive kjøpsavtale og har som oftest mulighet for å se boligen igjen.

Gjeldende regler for budgivning

I 2014 ble det innført nye regler for budrunder ved boligkjøp. De nye hovedpunktene er at alle bud og godkjennelser av bud skal foregå skriftlig, alle budgivere skal identifisere seg, og bud er bindende.

Det er fortsatt mulig å avtale per telefon, men budet teller ikke offisielt, før det har gått inn skriftlig melding. Den skriftlige meldingen sendes som oftest inn som enten tekstmelding eller e-post. Identifiseringen kan også foretas ved å sende MMS eller faks med synlig budskjema og legitimasjon. Både avslag, aksept, motbud og forhøyelser skal dokumenteres. Ulike meglerfirmaer har varierende løsninger, men skal alle kunne dokumentere budrunden skriftlig. Det er meglers ansvar å tilrettelegge en sikker og gjennomskuelig budrunde, som tilgodeser at alle kjøpere har lik mulighet for å gi bud, og handler på opplyst grunnlag.

Du kan by når du vil, men første bud skal være senest kl. 12 dagen etter sist annonserte visning av boligen, slik at megler kan formidle bud videre til selger. De fleste meglerkontorer har en minimumsfrist på budene, altså den tiden det skal gå mellom hvert bud, for at de rekker å behandle budene. Likeledes er de en akseptgrense for budene på 24 timer. Har ikke budet ditt blitt akseptert innom 24 timer, er det ikke gjeldende lenger.

De nye reglene skal gjøre budrunder tryggere for kjøper, slik at budloggen alltid kan gås gjennom, og man sikrer at det ikke oppstår misforståelser. Budgivere har rett til å få en anonymisert kopi av budrunden, uansett om det har blitt en handel, eller ikke.

Du har ikke angrerett på kjøp av bolig. Det vil si at om budet ditt vinner, har du ikke mulighet for å trekke det tilbake. Budet ditt er også bindende, etter at det har blitt sendt til megler og formidlet til selger fram til akseptfristens utløp. Derfor skal du bare by på bolig, du er interessert i, og har råd til å kjøpe. Det betyr også at det ikke er lurt å by på mere enn en bolig om gangen. I tilfelle du vinner begge budrunder, blir du eier av to boliger.

Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har fått kunnskap om budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer samtidig.

Selger har ikke plikt til å akseptere høyeste bud, men kan fritt velge mellom budene.

Du kan lese de gjeldende reglene for budrunder hos nef.no.