Boligeieformer

Det finnes mange forskjellige boeierforme i Norge. Skal du kjøpe ny bolig er det lurt å undersøke hvilken boform, som passer deg best. Særlig som førstegangskjøper kan det være vanskelig å finne ut av hva som er den rette boligen for deg. Her kan du lese om selveierbolig, borettslag, aksjebolig og obligasjonsleilighet. Dette er de vanligste boformene du finner i Norge. Kjøper du bolig gjennom megler, kan de også hjelpe med å forklare boformene, men kjøper du selv, er det særlig viktig å vite hva som gjelder. Skal du kjøpe bolig med annen eierform enn de, du kan lese om her, bør du undersøke eierformen og regler grundig.

Selveierbolig og eierseksjon

Selveierboligen er den mest vanlige boligformen i Norge. En selveierbolig kan være både hus, rekkehus, leilighet og fritidshus, uansett størrelse. En selveierbolig er, som navnet tilsier, en bolig du selv eier og har full råderett over. Det vil si at du kan kjøpe, selge, leie ut, belåne og pusse opp boligen fritt innenfor lovens grenser. Kjøper du eneboligeier du vanligvis både huset og tomten, selv om enkelte tomter kan være festede. Da betaler du leie for selve hustomten, men eier huset. Dette kan du få opplyst i Grunnboken. Eiendomsretten din stadfestes med et skjøte som skal tinglyses i Grunnboken, når du kjøper boligen din. Grunnboken er et offentlig register, hvor boligeiere registreres. Du finner også belåningsgrad og andre økonomiske heftelser i grunnboken. Alle kan få innsikt i Grunnboken mot betaling av et gebyr. Du finner også informasjon om hjemler, feste- og leieavtaler og mye annet, som kan være bra å vite når du kjøper bolig. All informasjonen finnes på Grunnbokens nettsted.

Selveierboliger har alltid gårdsnummer (gnr), bruksnummer (bnr), og for selveierleiligheter/eierseksjoner et seksjonsnummer.

En variant av selveierboliger er eierseksjoner. Det er som oftest ved leilighet- eller rekkehus. Da eier du en andel av et bolighus med flere separate boliger, og en del av tomten, huset står på. Du har full bruksrett til leiligheten din som ved selveie. Med eierseksjoner blir du medeier i et sameie, og er da med på å betale fellesutgifter til kommunen, vaktmester, strøm og vedlikehold på felles- og uteareal. De blir regulert av eierseksjonloven, og kan være regulert i større grad enn eneboliger. Skal du kjøpe eierseksjonleilighet, må du få informasjon om fellesutgifter, og protokoll for årsmøte, slik at du kan få oversikt over økonomien i eierseksjon-sameiet. Det er også viktig å få vedtektene for sameiet, siden de inneholder eventuelle rådighetsbegrensninger.

En del selveierboliger går også med i veilag, der man kan dele på fellesutgifter til felles- og uteareal og eventuell vaktmester, men hvor man fortsatt skal betale kommunale avgifter individuelt.

Skal du kjøpe selveierbolig eller eierseksjon, må du betale tinglysningsgebyr og dokumentavgift. Tinglysningsgebyr er prisen du betaler for å få dokumenter fra huskjøp og –salg tinglyst i grunnboken, og dermed få registret eierskap av boligen. Du kan se de aktuelle priser hos Kartverket.

Dokumentavgift er en særavgift til statskassen på 2,5% av boligens verdi. Dokumentavgiften er en avgift for tinglysning av grunnbokshjemmel av boligen. Dette er en viktig avgift å huske på, siden 2,5% av prisen på bolig oftest blir et ganske høyt beløp. Du kan bli fritatt for å betale dokumentavgift ved en rekke særtilfeller, eksempelvis ved skilsmisse og samlivsbrudd, ektefelles død og i en del arveforhold. Du kan se alle unntakene på Kartverkets nettside.

Andelsboliger: Borettslag

Både borettslagsboligen og aksjeboliger er andelsboliger. De er regulert litt forskjellig, og borettslagsboliger er regulert av borettslagsloven.

De fleste boliger, som er borettslag , er vanglivis leiligheter eller rekkehus, men eneboliger kan også inngå i et borettslag. Boligene eies av et borettslag (B/L). Kjøper du en borett, blir du andelseier i borettslaget. Det vil si at du eier en del av hele borettslaget, og har lovfestet bruksret til boligen din. Det vil si at du eier boligen din indirekte.

Når du kjøper en borett, betaler du for andelen pluss et borettsinnskudd. Deretter skal du betale husleie månedlig. Husleien dekker din andel av fellesgjelden i borettslaget, pluss fellesutgifter. Fellesutgiftene kan variere, derfor må du huske å sjekke hva de dekker i borettslagene, der du vurderer å kjøpe bolig. Du skal også betale registreringsgebyr til grunnboken, men ikke dokumentavgift. Borett er ofte noe billigere enn å kjøpe selveierbolig. Dokumentavgiften er også høy, 2,5% av boligens verdi, så det har også stor betydning at du kan slippe for den. Dermed er borettslag ofte et billigere valg, hvis du ikke har mulighet for å ta ut store boliglån. Du skal bare huske at du må betale husleie for boligen din hver måned i tillegg til boliglånet, og kalkulere om det er billigere enn utgiftene til større boliglån.

Verdien av boligen din regnes ut som det du betaler for boligen pluss din andel av fellesgjelden. Fellesgjelden i et borettslag er den gjelden som ble opprettet, da borettslaget kjøpte eiendommen. Derfor er det veldig viktig å sjekke borettslagets økonomi, og få utlevert årsberetning med regnskap og budsjetter. Kan du ikke selv regne ut din andel av fellesgjelden, kan du få hjelp hos en eiendomsmegler. Du skal også sjekke hvilke fastsettelser det er ved tvangssalg av bolig, og hvilken forsikring borettslaget har. Kjøper du en andel i et borettslag, er du ikke personlig ansvarlig overfor borettslagets kreditorer. Det er borettslaget som selskap, som er ansvarlig for kreditorer.

Du kan få opplysninger om lån i borettslagsleilighet hos banken, som har adkomstdokumenter til leiligheten. Adkomstdokumentene tilsvarer skjøtet på en selveierbolig. Belåner du adkomstdokumentet, skal banken ha dokumentet som sikkerhet for lånet ditt. Eierskapet ditt og adkomstdokument registreres i grunnboken, som skjøtet med selveierbolig. Frivillig salg av andel i ferdig bygget borettslag reguleres av avhendingsloven.

Andelsboliger: Aksjebolig

Aksjeboligformen er også en andelsbolig og minner om borettslagsboliger, og er i de fleste tilfeller leiligheter. I motsetning til å kjøpe en andel, kjøper du her en aksje med tilknyttet leierett til en bestemt bolig. Når du kjøper din aksje, kan du få lån hos banken mot å deponere aksjen hos dem. Det vil si at lånet ditt har sikkerhet i aksjen. Prisen for aksjeleiligheter utregnes som ved kjøp av borettslagsleilighet, og omkostningene er også like.??Du blir medeier/aksjonær i boligaksjeselskapet og får medbestemmelsesrett med andre aksjonærer i selskapet. Vanligvis kan du selge aksjene dine med leierett til boligen fritt, men i noen boligaksjeselskaper er det ulike former for forkjøpsrett. Det vil som oftest si at andre aksjonærer har fortrinsrett til å kjøpe din aksje. Du skal få kopier av de samme dokumentene, som du trenger ved borettslagsleilgheter, dvs. årsberetning med regnskap og budsjett, forsikringer, fastsettelser ved tvangssalg og boligselskapets vedtekter. ??Leilighetens verdi er det du betaler for leiligheten, pluss andel av fellesgjeld. Du betaler din andel av fellesgjelden gjennom husleien. Husleien følger samme regler som borettslagsbolig. Når du kjøper en aksjeleilighet blir kjøpet dit tinglyst gjennom melding til boligaksjeselskapet/forretningsfører. Eierforholdet reguleres av aksjeloven og deler av borettslagsloven, men salg reguleres av kjøpsloven. Du skal ikke betale dokumentavgift ved kjøp av aksjeboliger heller. Dette gjør også at aksjeboliger kan være ett billigere alternativ til selveierboliger. Man bør da være oppmerksom på at aksjeboliger ikke alltid er like attraktive på boligmarkedet i følge Dagens Næringsliv, og at aksjeleiligheter ikke nødvendigvis følger resten av boligmarkedets utvikling ved salg.

Det er ikke mulig å opprette nye aksjeboliger. Alternativet er da å opprette et borettslag i stedet. Eksisterende aksjeboliger kan bli endret til borettslag, hvis medeierne i aksjeselskapet foretrekker dette.

Obligasjonsleilighet

Obligasjonsleiligheter er etterhvert mere uvanlige, men det finnes fortsatt noen leilighetseiendommer med obligasjonsleiligheter i større byer. Obligasjonsleiligheter hører ikke under andelsboliger, men minner mere om leieboligforhold.

Kjøper du en obligasjonsleilighet, får du en pantobligasjon i eiendommen pålydende beløpet du har betalt for leiligheten din. Kjøpet av pantobligasjonen gir deg rett til å leie en leilighet. Innbetalingen din er et lån til eieren av eiendommen, som utformes som en obligasjon, og du får ingen eierrettigheter. Inntil obligasjonen er tilbakebetalt sikrer husleieloven deg en del rettigheter utover vanlige leieforhold.

Du har bl.a. rett til fremleie i to år, og salg av leieretten, eller obligasjonen din. Når obligasjonen er tilbakebetalt til deg av eiendommens eier, kan du fortsatt leie boligen din som vanlig utleieforhold. Vanligvis vil utleier/eier av eiendommen betale rente av det innskutte beløp (obligasjonsavkastning). Du får vanligvis heller ikke medbestemmelsesrett i bygget, slik som ved andelsboliger.

Hvis eieren av eiendommen vil innløse obligasjonene, har vedkommende kun plikt til å innløse den for pålydende verdi. Det vil si at du ikke får del i eventuelt overskudd ved eiendommens verdistigning, og at du risikerer å miste penger, hvis du har betalt mere for din obligasjon enn pålydende verdi. Derfor er det viktig å overveie salg og markedsverdi i forhold til obligasjonens verdi ved kjøp av obligasjonsleilighet, hvis du satser på å selge boligen din videre.

Det er ikke lenger mulig å opprette nye obligasjonsleiligheter, men det eksisterer fortsatt en del i større byer, og disse vil finnes inntil alle obligasjoner er tilbakebetalt. Skal du kjøpe obligasjonsleilighet, er det viktig å gjennomgå kjøpspapirer, leiekontrakt, og prisvurdering særlig grundig. Du kan få hjelp til dette av megler eller hos en advokat.